Bail d'habitation et location au Maroc : Tout ce qu'il faut savoir sur la loi 67-12

Au Maroc, les relations entre propriétaires bailleurs et locataires de logements à usage d'habitation sont strictement régies par la loi n° 67-12. Cette législation moderne protège les droits des deux parties, encadre les augmentations de loyer, clarifie les dépôts de garantie et fixe la procédure légale d'expulsion en cas d'impayé. Voici tout ce que vous devez impérativement savoir avant de signer un contrat de bail au Maroc.

1. L'obligation du contrat écrit et légalisé

La loi 67-12 a mis fin à la validité des baux verbaux. Tout contrat de location à usage d'habitation doit obligatoirement être :

• Rédigé par écrit : mentionnant l'identité précise des parties, la description détaillée du bien, le montant du loyer et des charges, ainsi que la durée du bail.
• Signé et légalisé : auprès des autorités locales (Moqataâ). La date légalisée fait foi juridique devant les tribunaux du Royaume.
• Accompagné d'un état des lieux contradictoire : établi lors de la remise des clés puis à la sortie, pour éviter tout litige sur les dégradations éventuelles.

2. Le dépôt de garantie (Caution) : Plafond légal

L'article 7 de la loi 67-12 plafonne expressément le dépôt de garantie exigible par le propriétaire :

• La caution ne peut pas dépasser deux (2) mois de loyer hors charges.
• Ce dépôt est destiné à couvrir les dégradations imputables au locataire ou les impayés de factures d'eau et d'électricité (Lydec, Redal, Radeema, Amendis, etc.).
• Délai de restitution : Le propriétaire est tenu de restituer la caution dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés, déduction faite des frais de remise en état justifiés par factures.

3. Révision du loyer : Le cadre légal strict

Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de façon arbitraire. La loi impose deux conditions cumulatives :

• Délai de carence de 3 ans : Aucune réévaluation de loyer ne peut être appliquée avant l'écoulement d'une période minimale de trois années consécutives à compter de la conclusion du bail ou de la dernière augmentation.
• Plafond d'augmentation à 8% : Le taux d'augmentation légal maximal est plafonné à 8% pour les locaux à usage d'habitation (et 10% pour les locaux professionnels et commerciaux).

4. Droits et devoirs du propriétaire bailleur

Le bailleur s'engage à :

• Délivrer un logement décent, sécurisé et en bon état d'usage.
• Assurer les grosses réparations de structure (toiture, étanchéité, fissures majeures, canalisations principales).
• Délivrer une quittance de loyer signée pour chaque paiement effectué par le locataire.
• Respecter la jouissance paisible des lieux : le propriétaire n'a pas le droit de pénétrer dans le logement sans l'autorisation préalable expresse du locataire.

5. Droits et devoirs du locataire

Le locataire s'engage à :

• Payer le loyer et les charges convenues (syndic, eau, électricité) aux échéances fixées dans le contrat.
• Maintenir le logement en bon état d'entretien courant (peintures intérieures, robinetterie, serrures, petites réparations ménagères).
• Ne pas transformer les lieux sans accord écrit préalable du bailleur.
• Interdiction formelle de sous-location : Le locataire ne peut ni sous-louer ni céder son bail (notamment en Airbnb / location courte durée) sans le consentement écrit du propriétaire.

6. Que faire en cas de loyer impayé ? La procédure d'expulsion accélérée

L'une des innovations majeures de la loi 67-12 est la mise en place d'une procédure judiciaire simplifiée et rapide pour le recouvrement des loyers impayés :

1. Mise en demeure par huissier de justice : Le bailleur notifie au locataire un commandement de payer lui accordant un délai légal de 15 jours pour régulariser sa dette.
2. Saisine du président du tribunal : Si le locataire n'a pas payé à l'issue des 15 jours, le bailleur dépose une requête auprès du président du tribunal de première instance.
3. Ordonnance exécutoire : Le juge valide la mise en demeure et délivre une ordonnance exécutoire de paiement et d'expulsion des lieux sans audience au fond prolongée.

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