Frais de notaire et fiscalité immobilière au Maroc en 2026 : Le guide complet

L'achat ou la vente d'un bien immobilier au Maroc ne se résume pas au prix affiché sur l'annonce. De nombreux frais annexes légaux, taxes notariales et droits d'enregistrement viennent s'ajouter au montant de la transaction. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou Marocain Résidant à l'Étranger (MRE), ce guide complet 2026 détaille poste par poste l'ensemble des frais de notaire et la fiscalité immobilière marocaine avec un exemple chiffré concret.

1. Répartition globale des frais d'acquisition

Au Maroc, les frais globaux d'acquisition pour un bien titré s'élèvent généralement entre 6% et 7% du prix d'achat déclaré dans l'acte notarié. Ces frais ne constituent pas tous la rémunération du notaire : plus de 80% de cette somme est directement reversée à l'État marocain au titre des droits d'enregistrement et de conservation foncière.

2. Les droits d'enregistrement (DGI)

Les droits d'enregistrement sont perçus par la Direction Générale des Impôts. Selon le Code Général des Impôts marocain en vigueur en 2026 :

• Logements et locaux à usage d'habitation (appartements, villas, riads titrés) : Le taux applicable est de 4% du montant de la transaction.
• Terrains nus ou locaux commerciaux : Le taux d'enregistrement s'élève à 5%.
• Logements sociaux certifiés : Des taux réduits et des aides au logement directes de l'État (programme Daam Sakane) peuvent s'appliquer sous conditions d'éligibilité.

3. La taxe d'inscription à la Conservation Foncière (ANCFCC)

L'inscription de votre titre de propriété auprès de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) garantit l'inattaquabilité de votre droit de propriété. Les frais se décomposent ainsi :

• 1,5% de la valeur du bien immobilier.
• 200 DH de frais fixes pour la délivrance du nouveau certificat de propriété (certificat de propriété foncière).
• Frais de réquisition ou de radiation d'hypothèque le cas échéant (si le bien était grevé d'un crédit bancaire par le vendeur).

4. Les honoraires du notaire

Le notaire est un officier public qui sécurise juridiquement la vente, vérifie l'absence de saisies ou d'hypothèques, purge les droits de préemption et rédige l'acte authentique. Ses honoraires sont encadrés par la loi marocaine :

• Généralement compris entre 0,5% et 1% hors taxes du montant du bien, avec un barème dégressif pour les biens d'exception.
• TVA applicable de 10% sur le montant des honoraires du notaire.
• Frais de dossier et débours administratifs (environ 1 500 à 3 000 DH pour les timbres, copies conformes et démarches auprès du cadastre).

5. Exemple chiffré : Achat d'un appartement de 1 000 000 DH à Casablanca

Prenons le cas concret d'un acquéreur achetant un appartement titré de 1 000 000 DH à Casablanca :

6. La fiscalité pour le vendeur : Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)

Du côté du vendeur, la plus-value réalisée fait l'objet de la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Le taux est de 20% sur la plus-value nette (prix de cession diminué des frais d'acquisition, travaux justifiés par facture et coefficient de réévaluation monétaire légal).

Exonérations totales prévues par la loi :

• Cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la vente.
• Cessions entre ascendants et descendants ou entre époux.
• Prix de cession total ne dépassant pas 4 000 000 DH sous condition de réinvestissement dans un délai légal de 6 mois.

7. Les conseils de Sarout.ma pour sécuriser votre transaction

1. Exigez systématiquement un certificat de propriété récent auprès de la Conservation Foncière avant de verser un acompte.
2. Ne versez aucun fond en liquide ou de la main à la main : tous les flux financiers doivent transiter exclusivement par le compte séquestre du notaire à la CDG (Caisse de Dépôt et de Gestion).
3. Profitez du contact direct : Sur Sarout.ma, vous échangez directement avec les propriétaires et les agences mandataires vérifiées, garantissant une totale clarté sur l'état juridique du bien.